票貼,借款-高房價與低利率失衡
 

為樓市風向標的北京、上海、廣州、深圳這樣的一線城市,房價已基本回歸2007年最高峰水平,在市中心局部地區甚至已打破了歷史紀錄。不過,和2007年相比,銀行房貸仍處於一個比較低的標準,以優質客戶“七折房貸”計算,利率只有4.158%。高房價,低利率,天平的兩端已失衡,有市場人士甚至認為,利率偏低在某種程度上把房價推高了

固貸發展一度停滯

貸款利率低,不見得人人開心。比如對在2007年底2008年初申請了固定利率貸款的客戶而言,最近就比較煩。每天跑銀行,追著房貸業務員問:可不可以把我的固定利率貸款轉成浮動利率貸款,不指望打七折,來個八五折也好。

所謂固定利率住房/商業用房貸款業務,指銀行為購買住房/商業用房的借款人提供的在一定期間內貸款利率保持固定不變的人民幣貸款,就是在貸款合同簽訂時即設定好固定的利率,不論貸款期內市場利率如何變動,借款人都按照固定的利率支付利息。根據銀行界的行規,一般情況下固貸利率相當於央行同期同檔次利率上浮10%左右的水平。比如,2008年3月時,央行5年以上期貸款基準利率為7.83%,某銀行一款固貸產品把利率設置在8.514%(相當於基準利率上浮8.7%)。

在加息週期裡,固定利率房貸是市場的香餑餑,不過,一進入降息週期,固定利率房貸一下子就把房貸客戶套牢了。經歷了2008年下半年的5次降息,央行基準利率只有5.94%,打個七折,利率只有4.158%。從8.514%到4.158%,在跌幅上基本已等同於股市。在降息週期裡,相對於浮動利率房貸,固貸全無優勢可言,業務發展也一度徘徊在停止邊緣。
 

高房價與低利率失衡

在過去的幾年裡,房貸利率一直和房價呈正比關係。 2007年樓市大熱,房貸利率連升6級。 2008年下半年起,受全球性的金融危機影響,房價走低,2008年9月以來,房貸利率連降5級。

雖然目前有關央行繼續降息的預期依然存在,但房價一反常態地出現了上漲行情。統計數據顯示,今年5月上海全市商品住宅成交均價為13883元/平方米,相比4月上漲了3.98%;6月8日至6月14日這一周成交均價為14686元/平方米,業內人士表示,房價很可能還會繼續上漲一段時間。

與之相對應的是,貸款利率並沒有相應走高。央行基準利率最後一次調動發生在2008年12月23日,目前5年以上期基準利率為5.94%。雖說近段時間以來央行並未對基準利率作出調整,但考慮到目前市場上的八五折乃至七折利率,實際上房貸利率是在逐漸走低。以優質客戶可以享受到的七折利率計,利率只有4.158%。

業內人士表示,前期股市上漲,誕生了一批新的富翁,他們很可能是近段時間進軍樓市的主力,不過,目前市場上普遍存在的低利率,也可能充當了當前高樓價的幕後推手。畢竟,對於很多有買房需求的人而言,低利率的誘惑還是蠻大。

貸款利率或走獨立行情

無論現在的高房價是不是低利率促成,鑑於房貸利率和房價一貫的正比關係,票貼低利率的狀況很可能不會持續太久。即便是在當前普遍認為市場仍處於降息週期時,業內認為貸款利率會走出獨立行情。摩根大通大中華區首席經濟師龔方雄在接受媒體採訪時表示,預計年內還會有兩次降息,不過,央行很可能只是降低存款利率,不一定下調貸款利率。

油價高企,滬深股市除超級大盤股外普遍市盈率過高,不少經濟學家認為當前存在通脹風險。抑制通脹,加息是一個行之有效的方法。一旦進入加息週期,貸款利率或將出現比存款利率更大的升幅。這勢必帶動固貸重新贏得市場。

據記者調查,國內第一家推出固定利率貸款的銀行是光大銀行。該行2006年1月推出固定利率房貸時,設置的5年期以上利率是6.18%,比當時的央行基準利率要高0.06%,比起按規定可以享受到的下限利率,要高0.672% 。 2007年央行加息6次,五年以上期貸款利率一路飆升至年底的7.83%。對於那些選擇了6.18%固定房貸利率的客戶而言,所節省的貸款利息是明顯的。

固貸優勢何時體現

不過,過去的成績並不代表今天的表現。

一名銀行房貸部門的工作人員給記者算了一筆賬,以固貸利率為央行同期同檔次利率上浮10%計算,目前五年以上固貸利率為6.534%,比基準利率高0.594個百分點,比七折房貸高2.367個百分點。以加息週期中每次加息的幅度一般控制在加0.27個百分點計算,雖然三次加息後,固貸利率可低於基準利率,但與七折房貸相比仍無優勢可言。只有當七折優惠取消時,固貸才能顯現出更好的利率優勢。

 

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